Průvodce pachtu zemědělských pozemků SPÚ
Pacht zemědělských pozemků SPÚ
Předkládaný dokument definuje postup Státního pozemkového úřadu při sjednání pachtu státní zemědělské půdy za účelem hospodaření zemědělských podniků, farem a podnikatelů. Současně jim poskytuje návod (rozcestník), jak řešit standardní i specifické situace, které při pachtu státní půdy mohou vznikat. Popisuje například rozhodovací postupy SPÚ, či je návodný pro vyhledání pozemku státu zemědělcem a podání žádosti o pacht
Základní pojmy a zkratky
Společný terminologický slovník pro orientaci v evidenci půdy, smluvních typech a řízení žádostí o pacht.
Pozemek evidovaný a neevidovaný v LPIS
Vstupní rozhodovací rámec SPÚ odděluje evidenci v půdním registru LPIS od existence platného smluvního titulu.
Pozemek evidovaný v LPIS
Pozemek nebo jeho část je vedena v evidenci půdních bloků (DPB).
SPÚ ověří věcný a časový soulad pozemku, parcelního čísla, výměry, osoby pachtýře a účinnosti smlouvy. Při zjištěném souladu není nutné další narovnání.
SPÚ určí skutečného uživatele pozemku, prověří překážky, počet žádostí o pacht a přístupnost. Pokračovat na sekci 3 ˇ
Pozemek neevidovaný v LPIS
Státní pozemek není nahlášen v dílu půdního bloku v LPIS.
Pozemek je řádně propachtován, pachtýř však nečerpá zemědělské dotace SZIF a pozemek nemá zařazen v LPIS. Právní důvod užívání (PDU) existuje.
Pozemek je volný a připravený k pachtu v nabídce Geoportálu SPÚ, nebo fakticky užívaný bez smlouvy. Pohled zemědělce (sekce 4) ˇ
Užívání bez smlouvy a řešení bezesmluvního stavu
Proces SPÚ důsledně odděluje minulé majetkové vypořádání (zpětnou úhradu) od založení budoucího smluvního vztahu. Cílem je poskytnout hospodáři řádný právní důvod užívání (PDU).
Žádost o pacht existuje
Zemědělec již podal oficiální žádost o pacht na dotčený státní pozemek.
- Postup SPÚ: SPÚ pokračuje podle počtu podaných žádostí: 5. Jedna žádost o pacht nebo 6. Dvě a více žádostí.
- Dotační kontext a ochrana žadatele: Pokud zemědělec žádost podal a smlouva dosud nebyla uzavřena z kapacitních nebo procesních důvodů úřadu, SPÚ věc eviduje jako běžící smluvní proces. Úřad usiluje o přednostní vyhotovení smlouvy, aby uživatel neměl komplikace při kontrolách SZIF.
Žádost o pacht neexistuje
Uživatel pozemek v terénu užívá, ale žádost o pacht dosud nepodal.
- Postup SPÚ: SPÚ zašle uživateli výzvu k úhradě nebo dohodu o zaplacení úhrady a podle právních i kapacitních možností mu předloží návrh pachtovní smlouvy.
- Důsledek neuzavření: Nedojde-li k uzavření PS (uživatel nespolupracuje), SPÚ eviduje důvod neuzavření a následující období řeší opětovně výzvou či dohodou. V tomto případě nevzniká právní důvod užívání (PDU)!
Podání žádosti o pacht – pohled zemědělce a rozcestník
Praktický návod pro žadatele a zemědělce: Jak postupovat u konkrétního pozemku s parcelním číslem, jak ověřit smluvní stav a jakou formou podat žádost o pacht.
Rozcestník pro zemědělce: Jak postupovat u pozemku s parcelním číslem?
Vyberte situaci odpovídající vašemu pozemku. Zjistíte, jak ověřit stav pozemku na Geoportálu SPÚ a jakým způsobem podat žádost o pacht.
Situace A · Pozemek s parcelním číslem je evidován v LPIS
V evidenci LPISZemědělský pozemek je v současnosti veden v registru půdy u konkrétního dílu půdního bloku (DPB). Rozlišují se dvě situace:
1. Pozemek v LPIS užívám, ale nemám smlouvu
Hospodaříte na státním pozemku, máte jej přihlášený v DPB, avšak nemáte uzavřenou platnou pachtovní smlouvu s SPÚ (hrozí neuznání dotací SZIF).
2. Pozemek v LPIS má přihlášený jiný zemědělec
Máte zájem o státní pozemek, ale v evidenci LPIS je evidován jiný hospodář jako uživatel DPB.
Jedna žádost o pacht
Při evidenci jediné žádosti o pacht rozhoduje, zda žádost podává stávající uživatel pozemku evidovaný v LPIS, nebo třetí osoba.
Žádá uživatel konkrétního pozemku evidovaný v LPIS
SPÚ nejprve prověří existenci užívacího vztahu (ověří faktické hospodaření žadatele a právní stav pozemku):
- Dosud nevyúčtováno: SPÚ ověří období bezesmluvního užívání a vyúčtuje zpětné užívání formou výzvy nebo dohody o zaplacení úhrady.
- Již vyúčtováno: SPÚ ověří uhrazení částky nebo plnění dohody o zaplacení a bezodkladně naváže předložením návrhu pachtovní smlouvy.
- PS uzavřena: SPÚ zkontroluje datum podpisu, nabytí účinnosti, parcelní číslo pozemku a výměru.
- PS zatím neuzavřena z kapacitních důvodů: SPÚ zašle uživateli k podpisu návrh pachtovní smlouvy v co nejkratším možném termínu. Žadatel není považován za neoprávněného uživatele. (Viz upozornění v sekci 5 a režim sekce 6.)
Žádá třetí osoba odlišná od uživatele v LPIS
SPÚ nejprve prověří existenci užívacího vztahu na daném pozemku a postupuje v těchto krocích:
- SPÚ prověří užívací vztah a osloví dosavadního uživatele konkrétního pozemku evidovaného v LPIS.
- SPÚ zjistí, zda má dosavadní evidovaný uživatel nadále zájem o užívání pozemku a uzavření řádné smlouvy.
- Pokud uživatel zájem nemá: SPÚ vyřeší ukončení jeho faktického užívání, vyúčtuje mu zpětnou úhradu a posoudí žádost třetí osoby o uzavření PS.
- Pokud uživatel zájem má: Vznikají dvě žádosti na tentýž pozemek a případ přechází do režimu dvou a více žádostí.
Dvě a více žádostí o pacht
Klíčovým třídicím kritériem při konkurenci dvou a více žádostí o tentýž státní pozemek je jeho přístupnost.
Aukční režim ÚZSVM
SPÚ zařadí pozemek do elektronické aukce přes portál ÚZSVM, transparentně určí úspěšného uchazeče a odděleně vypořádá dosavadní užívání pozemku. Pokračovat na 7. Aukční režim ˇ
Bez aukce (nepřístupný pozemek)
U pozemků bez veřejného přístupu, k nimž má faktický přístup pouze vlastník či hospodář sousedních parcel, se aukce neorganizuje. SPÚ může pozemek propachtovat uživateli sousedních pozemků, který k němu má zajištěn přístup.
Aukční režim
Transparentní soutěž více zájemců o propachtování státního pozemku prostřednictvím elektronického aukčního portálu ÚZSVM.
Úspěšný uchazeč je stávající uživatel pozemku
Výzva nebo dohoda za dosavadní bezesmluvní užívání pozemku › návrh PS úspěšnému uchazeči › kontrola plynulé návaznosti účinnosti smlouvy.
Úspěšný uchazeč je jiná osoba (nový zájemce)
Návrh PS úspěšnému uchazeči › výzva dosavadnímu uživateli k úhradě za období do ukončení jeho užívání nebo do nabytí účinnosti smlouvy nového pachtýře › předání pozemku a změna uživatele.
Spoluvlastnické podíly
Rozsah oprávnění SPÚ nakládat s pozemkem závisí na velikosti jeho spoluvlastnického podílu a rozhodování většiny spoluvlastníků.
Podíl SPÚ · do 1/2 včetně
- Uplatní se pravidlo většiny podle § 1128 zákona č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník).
- SPÚ bez potřebné většiny nemůže samostatně rozhodnout o pachtu celé společné věci; je nezbytné jednat se spoluvlastníky o případném uzavření pachtovní smlouvy.
- Pokud shodu nelze nalézt a pachtovní smlouvu nelze uzavřít, SPÚ řeší finanční úhradu odpovídající pouze svému podílu dohodou nebo výzvou k úhradě.
Podíl SPÚ · nad 1/2
- SPÚ může jako většinový spoluvlastník rozhodnout o běžné správě v rozsahu zákonného oprávnění.
- Může pozemek propachtovat a uzavřít pachtovní smlouvu i bez výslovného souhlasu menšinových spoluvlastníků.
- Může samostatně uplatnit zpětnou úhradu za bezesmluvní užívání.
- Vyúčtování ostatním spoluvlastníkům: Pachtovné za celou nemovitou věc přijaté na účet SPÚ úřad poměrně vyúčtuje a vyplatí ostatním spoluvlastníkům podle výše jejich podílů (obdobně se postupuje u zpětné úhrady za užívání).
Podpacht
Postup při řešení situace, kdy uživatel evidovaný v LPIS není totožný s pachtýřem uvedeným v platné pachtovní smlouvě s SPÚ.
Souhlas je ve smlouvě obsažen
Pachtýř může přenechat pozemky do podpachtu třetí osobě bez dalšího dílčího souhlasu SPÚ, avšak výhradně za podmínek stanovených v platné PS.
Souhlas ve smlouvě chybí
Pachtýř musí podat SPÚ písemnou žádost o souhlas s podpachtem. SPÚ posoudí splnění podmínek a u stávající smlouvy může uzavřít písemný dodatek povolující podpacht.
Specifické a výjimečné situace
Rozbalovací karty detailně vysvětlují vznik evidenčního či právního nesouladu, jeho projev a stanovený postup SPÚ a hospodáře.
Zákresové nesoulady v LPIS a automatizované kontroly SZIF Klíčové téma
Hranice dílů půdních bloků (DPB) v LPIS se vymezují na podkladě ortofotomapy a přirozeného rozhraní zemědělských kultur v terénu, nikoliv přesně podle vlastnických katastrálních hranic parcel.
Zákres půdního bloku v LPIS mírně přesáhne na sousední státní pozemek. Následná automatizovaná křížová kontrola SZIF signalizuje nedostatek právního důvodu užívání (PDU), ačkoliv zemědělec vědomě neoprávněně nehospodaří.
SPÚ a zemědělec nejprve prověří charakter nálezu a odliší pouhý technický přesah zákresu od skutečného užívání. Situace se primárně řeší zpřesněním a opravou zákresu DPB v LPIS na SZIF, případně drobnou úpravou smlouvy, nikoliv bezhlavým sankcionováním.
Rozdílná výměra evidovaná v LPIS a uvedená ve smlouvě
Pachtovní smlouva nepokrývá celý pozemek (např. část tvoří nezemědělská plocha, mez či zeleň), nebo změna hranic DPB v LPIS nebyla promítnuta do smluvní evidence SPÚ.
Výměra evidovaná v LPIS může být vyšší nebo nižší než výměra uvedená ve smlouvě; lišit se může také prostorové vymezení pozemku.
Nevyvozovat závěr pouze ze srovnání číselných hodnot; SPÚ prověří mapový průnik a návaznost původních parcel. Pachtovní smlouva se aktualizuje dodatkem zpravidla na žádost pachtýře nebo při celkové revizi smlouvy. Dlouhodobou prioritou SPÚ je propachtovávat celé pozemky bez ohledu na dílčí zákres v LPIS.
Pozemkové úpravy (KoPÚ a JPU) a právní návaznost pachtu
Komplexní (KoPÚ) či jednoduché (JPU) pozemkové úpravy a pravomocné schválení nového uspořádání pozemků podle zákona č. 139/2002 Sb.
Zánik původní parcelní struktury a vznik zcela nového prostorového a vlastnického uspořádání pozemků v katastrálním území.
Ze zákona (§ 11 odst. 8 zákona č. 139/2002 Sb.) dosavadní pachtovní a nájemní smlouvy k původním pozemkům zanikají k 1. říjnu roku následujícího po nabytí právní moci rozhodnutí o výměně nebo přechodu práv (pokud se strany nedohodnou jinak). SPÚ následně uzavírá s hospodařícími subjekty nové pachtovní smlouvy na nově vzniklé státní pozemky.
Přechod vlastnických práv podle zákona č. 139/2002 Sb.
Vydání a právní moc rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně či přechodu vlastnických práv v rámci pozemkových úprav.
Změna vlastnického a prostorového uspořádání v katastru nemovitostí a vznik nových vlastnických hranic státu.
Právní vztahy k nově zapsaným parcelám ve vlastnictví státu uvádí SPÚ do souladu uzavřením nových pachtovních smluv s uživateli, kteří na nově uspořádaných pozemcích reálně hospodaří.
Aktualizace DPB v evidenci LPIS
Změna zákresu, aktualizace druhu zemědělské kultury nebo uživatelského členění půdního bloku v LPIS.
Časový, prostorový či výměrový nesoulad mezi evidencí LPIS a stávající pachtovní smlouvou.
Porovnat parcelní a mapové podklady, určit skutečný rozsah hospodaření a při aktualizaci PS uvést údaje do souladu dodatkem.
Digitalizace katastru nemovitostí (KN)
Převod dosavadních analogových map a parcel do nového digitálního operátu (DKM/KMD).
Nové parcelní číslo v KN se může v systémech jevit jako „bez smlouvy“, přestože pachtovní vztah platně trvá pod původní identifikací.
Dohledat návaznost parcel v převodním můstku KN, zohlednit časové zpoždění dat a smlouvu aktualizovat evidenčním dodatkem.
Revize údajů katastru nemovitostí
Úřední oprava a sjednocení evidenčního stavu katastrálním úřadem, včetně slučování parcel a změn výměr.
Rozdíl mezi aktuálním výpisem z KN, stavem v LPIS a údaji v pachtovní smlouvě.
Vytvořit převodní vazbu mezi historickou a novou parcelou a upravit stávající smlouvu dodatkem na aktuální stav.
Obnova katastrálního operátu
Nahrazení dosavadního katastrálního operátu novým operátem novým mapováním či přepracováním.
Změna parcelního označení či výměry pozemků bez zániku pachtovního vztahu.
SPÚ aktualizuje evidenci a smluvní identifikaci pozemku; obnova operátu sama o sobě nezakládá nový právní vztah, upravuje se pouze označení předmětu pachtu.
Kdy nelze uzavřít pachtovní smlouvu
Zákonná nebo evidenční překážka může dočasně vyloučit dispozici se státním pozemkem. Vypořádání faktického užívání se v těchto případech řeší odděleně od uzavření nové pachtovní smlouvy.
| Důvod překážky | Stručné vysvětlení | Právní základ | Postup SPÚ | Typické dokumenty |
|---|---|---|---|---|
| Církevní restituce | Na státní majetek dopadá zákonné omezení nakládání (blokační ustanovení). | § 13 zákona č. 428/2012 Sb. | SPÚ prověří stav nároku a do odpadnutí překážky neuzavírá novou PS. | Výzva nebo dohoda k úhradě; podklady k restitučnímu řízení. |
| Soudní spor | Výsledek probíhajícího sporu může ovlivnit vlastnictví nebo možnost dispozice s pozemkem. | Procesní předpisy (o.s.ř.) a povaha žaloby | SPÚ vyhodnotí žalobní návrh, stav řízení a procesní rizika; postupuje podle interního právního stanoviska. | Žaloba, vyjádření soudu, procesní rozhodnutí, právní stanovisko SPÚ. |
| Předběžné opatření | Soud pravomocným usnesením dočasně zakázal nakládání nebo dispozici s pozemkem. | Konkrétní usnesení soudu | SPÚ respektuje zákaz nakládání až do zániku či zrušení předběžného opatření. | Usnesení o předběžném opatření; výzva k úhradě, pokud je přípustná. |
| Duplicitní zápis vlastnictví | V katastru nemovitostí (KN) jsou evidovány konkurenční vlastnické zápisy k témuž pozemku. | Katastrální stav a občanský zákoník | SPÚ neuzavírá pachtovní smlouvu do vyjasnění oprávnění k dispozici mezi dotčenými subjekty. | Výpis z KN, listiny ze sbírky listin, rozhodnutí soudu nebo dohoda vlastníků. |
| Žaloba o určení vlastnictví | Soud autoritativně rozhoduje, komu vlastnické právo ke spornému pozemku svědčí. | Určovací žaloba (§ 80 o.s.ř.) | SPÚ vyčká pravomocného rozhodnutí soudu nebo volí dočasný právně bezpečný postup. | Žaloba, pravomocný rozsudek, doložka právní moci, právní rozbor. |
| Nájem ze zákona | Historický právní režim podle zákona o půdě musí být nejprve formálně ukončen a nahrazen PS. | § 22 zákona č. 229/1991 Sb. | SPÚ prověří trvání historického vztahu, ukončí jej zákonným postupem a připraví standardní PS. | Doklad o zákonném nájmu, právní akt ukončení, nová pachtovní smlouva SPÚ. |
Přečteno: 8x